Ley 5038 sobre Condominios.
La Ley 5038 tiene como finalidad regular la forma en que la propiedad de un edificio o inmueble puede dividirse en unidades físicamente independientes, otorgando a cada propietario el dominio exclusivo sobre su unidad y la copropiedad proporcional sobre los elementos comunes.
Conforme al Artículo 2, para que una unidad pueda ser considerada independiente dentro del régimen de condominio, debe contar con salida directa a la vía pública, o bien a un pasillo, escalera, patio o acceso común, que permita su aprovechamiento autónomo, asegurando así su individualización física y funcional respecto de las demás partes del inmueble.
Constitución del Condominio.
Para someter un inmueble al régimen de propiedad dividida se requiere la aprobación de los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones por las autoridades competentes, así como la elaboración y registro del Reglamento de Condominio conforme a la Ley 5038.
Una vez aprobado el expediente por la Dirección General de Mensuras y el Registro de Títulos correspondientes, se emiten los Certificados de Título de cada unidad funcional, quedando el inmueble sometido formalmente al régimen de condominio.
Órganos del Condominio.
Una vez registrado el condominio, se forma automáticamente el Consorcio de Propietarios, el cual de conformidad con el Artículo 9 de la Ley 5038, posee personalidad jurídica, y actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio del administrador o cualquier otra persona que sea designado por éste, a tales fines tanto frente a los terceros como a los mismos propietarios de las unidades que constituyen el condominio. La Asamblea de Propietarios constituye el órgano máximo de decisión del condominio, encargada de aprobar las medidas que afecten la administración, conservación y uso de las áreas comunes, y el Administrador ejecuta las medidas adoptadas.
Reglamento de Condominio.
El Reglamento de Condominio constituye un documento obligatorio conforme a lo que establece el artículo 21 de la Ley 5038, el cual regula los derechos y obligaciones de los propietarios, las cargas y gastos comunes, el uso y destino de las unidades funcionales y de las áreas comunes, así como la administración y el funcionamiento general del inmueble. Una vez registrado, sus disposiciones son oponibles a terceros y vinculantes para todos los propietarios y ocupantes del condominio.
La Ley 5038 sobre Condominios no contempla disposiciones específicas para condominios con vocación turística. Por tanto, cuando un proyecto sometido al régimen de propiedad dividida se destine total o parcialmente a fines turísticos, el Reglamento de Condominio deberá incorporar las normas particulares que resulten necesarias para la administración y operación de dicho uso, incluyendo, sin limitarse a ello, las relativas a la prestación de servicios de alojamiento, la implementación de programas de renta para estancias cortas o largas y las condiciones bajo las cuales podrá desarrollarse una eventual operación hotelera dentro del proyecto, todo ello en cumplimiento de los estándares y regulaciones emitidos por las autoridades competentes.
Constitución de condominio con vocación Turística.
Para que un condominio pueda ser considerado un proyecto turístico deberá estar dotado con servicios turísticos mínimos, tales como: restaurante, bar, lavandería, conserjería, recepción, lobby, etc., y al menos un 40% de sus unidades deberían formar parte de dicho módulo operativo hotelero.
Sugerimos que los Reglamentos de este tipo de condominios incluyan una tabla descriptiva de cada unidad funcional, en la cual se indique el número de designación, destino (apartamento, villa o local comercial), metraje total, número de habitaciones (cuando aplique) y ocupación máxima permitida por unidad.
Además, los proyectos con vocación turística, deben cumplir con los requisitos sectoriales exigidos por el Ministerio de Turismo (MITUR), específicamente:
✓ Agotar el proceso de obtención de la autorización ante la Dirección de Planificación y Proyectos (DPP), mediante la emisión de la correspondiente No Objeción de Uso de Suelo y aprobación técnica del proyecto.
✓ Licencia de Operación Hospedaje.
Requisitos para Licencia de Operación Hospedaje.
A. Documentación Legal:
✓ Certificación vigente de la DGII sobre cumplimiento de obligaciones fiscales.
✓ Certificación vigente de la TSS sobre cumplimiento de obligaciones de Seguridad Social.
✓ Copia del Registro Mercantil vigente y actualizado.
✓ Copia de cédula del/los gerente(s), propietarios, socios y representante legal (o pasaporte/residencia para extranjeros).
✓ Se admitirán visas o negociaciones vigentes emitidas por Migración, con carácter temporal.
✓ Certificado de no antecedentes penales de socios propietarios, gerente general o representante de marca, en caso de cadena extranjera.
✓ Poder de representación (si aplica), debidamente notariado y legalizado.
✓ Copia vigente del certificado de registro del nombre comercial o marca emitido por ONAPI. En caso de no ser titular de la marca: licencia de uso, contrato de franquicia o autorización de uso, notarizado y legalizado.
✓ Copia de la última resolución de licencia de operación (para renovación).
✓ Documento que demuestre el derecho de uso del inmueble: título de propiedad, certificación del Ayuntamiento, contrato de opción de compra.
✓ Promesa de venta o contrato de arrendamiento debidamente notarizados y legalizados.
✓ Si el contrato de arrendamiento está vencido, se debe depositar los recibos de pago de los últimos 3 meses.
B. Documentación Financiera:
✓ Dos (2) cartas de referencias bancarias.
✓ Copia del contrato de póliza de responsabilidad civil vigente, a nombre de la empresa, con una cobertura mínima de RD$1,500,000.00.
✓ Recibo de pago a MITUR por concepto de emisión o renovación de licencia.
C. Documentación Técnica:
✓ Copia de carta de No Objeción de Uso de Suelo emitida por la DPP (No aplica para renovación).
✓ Visto bueno de inspección del Ministerio de Turismo.
Incentivos Fiscales aplicables a Proyectos Turísticos en Régimen de Condominio.
Una vez cumplidas las exigencias sectoriales señaladas anteriormente y al verificarse que el proyecto posee una clara vocación turística bajo operación hotelera, el mismo podrá ser elegible para aplicar al proceso de clasificación establecido por la Ley núm. 158-01, sobre Fomento al Desarrollo Turístico para los Polos de Escaso Desarrollo y Nuevos Polos en Provincias y Localidades de Gran Potencialidad, y sus modificaciones.
De obtener la correspondiente clasificación por parte del Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR), el proyecto podrá acceder a los incentivos fiscales contemplados en dicha normativa, incluyendo, entre otros, la exoneración del ITBIS aplicado a la adquisición de materiales y servicios de construcción y equipamiento, la exención del IPI y la exoneración del Impuesto de Transferencia Inmobiliaria para los primeros adquirentes de las unidades que conforman el condominio, conforme a los términos y plazos aprobados por la autoridad competente.
Marco Legal sobre Alquileres de Corta Estancia.
En la República Dominicana, los alquileres de corta estancia continúan hasta la fecha sin una regulación específica dentro del régimen legal de alquileres.
La Ley núm. 85-25, que constituye la nueva Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, limita su ámbito de aplicación a los contratos de alquiler destinados a:
✓ Vivienda o uso habitacional permanente;
✓ Locales comerciales y actividades económicas estables, y
✓ Inmuebles destinados a fines no lucrativos.
En consecuencia, los alquileres de corta estancia no cuentan actualmente con una regulación específica, por lo que su implementación dentro del condominio deberá regirse por las disposiciones particulares que se establezcan al respecto, ya sea mediante un Programa de Rentas debidamente estructurado o conforme a lo previsto en el Reglamento de Condominio para esta modalidad de uso.
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