El Sistema Torrens es la base y pilar del derecho de registro inmobiliario en la República Dominicana, se basa en 4 principios fundamentales, publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad, principios que están incorporados en las leyes y normas que regulan la materia. Dichas regulaciones establecen el rol protagónico del Estado en la garantía del derecho de propiedad y el organigrama administrativo-judicial que ampara de forma general el registro de la propiedad inmobiliaria; dicho organigrama está compuesto por los Tribunales de Tierras que manejan la parte judicial, el Registro de Títulos que conforma el registro de los derechos inmobiliarios y la Dirección de Mensuras Catastrales que regula la mensura y el catastro de los inmuebles.
En República Dominicana la propiedad inmobiliaria se ampara en el Certificado de Título que es un instrumento legal sustentado en una mensura que constituye por sí mismo la acreditación de dicho derecho y convalida la información que contiene, respecto al inmueble y respecto al propietario.
Actualmente la legislación que rige la materia desde el año 2005 es la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario que tiene su régimen de aplicación sobre la base del mismo Sistema Torrens y, contiene un soporte adicional de la corriente “numerus apertus” sustentado en la vía reglamentaria; dicha ley trae consigo el sistema de georeferenciación y vectorización de Inmuebles, así como la mensura y graficación de los derechos reales inherentes a los inmuebles, además del interés de homogeneizar los procesos en los distintos estamentos de la jurisdicción inmobiliaria.
Si bien es cierto que el Estado está llamado a proteger y garantizar el derecho de propiedad y conjuntamente promover el acceso a la propiedad inmobiliaria titulada; no es menos cierto, que una proporción importante de los terrenos privados rurales y urbanos permanecen sin titular, situación que se ha incrementado históricamente por la ejecución estatal de proyectos de naturaleza masiva en los cuales se acreditaban inmuebles sin titular; esto responde a que en general el acceso por medios legales, confiables y expeditos a la propiedad inmobiliaria titulada y al registro de derechos reales que permitan que la propiedad sea económicamente funcional, son altamente complejos.
A manera de ejemplo, en zonas rurales de cada 10 parcelas o lotes, sólo 5 ó 6 están incorporados correctamente al sistema registral, situación que a nuestro entender obedece a dos razones principales, la primera que el proceso de incorporación al sistema de registro inmobiliario es potestativo de quienes ocupan o reclaman la propiedad de los inmuebles y la segunda, que las cargas tributarias para el registro de la propiedad resultan ser costosas, lo que genera la vulnerabilidad del registro inmobiliario, la incidencia de la extralegalidad y la inseguridad jurídica.
Otras situaciones que entorpecen la buena aplicación del sistema registral es que en nuestro país existen titulares con grandes extensiones de tierras que no tienen planos individuales o particulares, en algunos casos con porciones de derechos cedidos a terceros, o planos donde figuran más terrenos que el existente, o aún más, parcelas que sus mensuras están solapadas y se superponen sobre la mensura de otras parcelas, provocando la incertidumbre sobre la titularidad del derecho lo que da inicio a contestaciones tendentes a determinar el verdadero propietario, entre otras situaciones.
Por estas razones, los particulares enfrentan limitaciones legales, económicas y procedimentales para gozar de los beneficios del sistema de registro de la propiedad inmobiliaria lo que amplia cada vez más la incidencia de la extralegalidad y detiene la dinamización del mercado inmobiliario.
De manera que aquel que pretende alegar derecho de propiedad sobre un inmueble debería estar en posición de mostrar un certificado de titulo. No obstante, la tenencia de la propiedad informal, la falta de titulación y en otro caso, la falta de deslinde e individualización de la tierra marcan una proporción importante de situaciones de propiedad, que impactan todas las áreas, urbanas, rurales y turísticas, por lo que la comunidad jurídica ha estandarizado el requerimiento de algunos documentos como prueba para sustentar la alegada propiedad.
En este sentido, tanto para los casos de falta de titulación (que enmarca aquellos terrenos que nunca han sido titulados), como para aquellos terrenos pendiente de deslinde o individualización (cuyas propiedades corresponden a una porción o parte de una parcela de extensión superior), la falta de que el propietario no pueda evidenciar su titularidad con un certificado de título en el momento de la transacción, es cubierta primeramente con los elementos del derecho común que prueban la tenencia de la cosa, además de otros documentos que ponen al propietario y al terreno en posición de ser titulados. Siempre bajo el entendido de que los terrenos deben ser debidamente registrados y titulados para que sean incorporados efectivamente al sistema registral y las operaciones jurídicas que les afecten queden bajo el debido amparo Estado.
Es por todo ello que es necesario establecer una estructura legal, registral y catastral mancomunada sustentada en estrategias jurídicas y pleno conocimiento del estamento judicial- administrativo de la Jurisdicción Inmobiliaria, en aras de salvaguarda de las inversiones en productos inmobiliarios y los derechos reales inherentes a dichos productos, así como procurar la situación más efectiva para que los mismos se conviertan en productos bancables de fácil circulación mercantil, sustentados en la seguridad jurídica.
Cabe destacar que el Estado y los particulares están haciendo esfuerzos conjuntos para mitigar estas limitaciones legales, económicas y procedimentales, y estimular el alcance al sistema de registro de la propiedad inmobiliaria y de los derechos reales que garantizan dichos derechos, con miras a obtener la inclusión de todas las propiedades al sistema de registro inmobiliario de la República Dominicana.
Tanto la Suprema Corte de Justicia que sustenta el poder judicial, como los demás poderes del Estado han continuado la lucha por la modernización, y actualización del sistema nacional de administración de la jurisdicción inmobiliaria, trabajando arduamente en la automatización y fidelidad de las informaciones en el registro; si bien es cierto que todavía falta mucho por hacer, no es menos cierto que al día de hoy algunas cosas muestran mejoría significativa, tales como servicio, las instalaciones físicas y la digitalización, otras marchan hacia la optimización, como el tiempo de respuesta, la sincronización entre los componentes de la jurisdicción inmobiliaria y la estandarización de los procesos.
Además de la Ley de Registro Inmobiliario, la República Dominicana cuenta con Leyes especiales sobre la Co-Propiedad de Edificios, Apartamentos y Administración de la convivencia, y sobre Planeamiento Urbano, Ornato y Ordenamiento territorial, complementados por la vía reglamentaria (ésta última prerrogativa otorgada por la Ley a los Concejales Municipales): La densidad, el orden vial y el ordenamiento urbano en general es determinado de tiempo en tiempo, por vía de los reglamentos y normativas específicas dictadas a este efecto por las municipalidades, con excepción de las zonas de impacto turístico, cuyo ordenamiento territorial (usos, densidad y altura) está vigilado y supervisado directamente por el Ministerio de Turismo. Todo esto constituye el marco legal general para el registro de la propiedad y el desarrollo inmobiliario.